서브프라임 모기지사태의 발생의 직접적인 원인은 금리에 있다. IT버블 붕괴 후 연방준비제도 이사회(FOMC)는 2001년 3월부터 13차례에 걸쳐 기준금리를 1%까지 낮췄다. 금리가 낮아져 월세를 이용하는 것보다 집을 사서 이자를 지급하는 것이 싸게 되었다.
초기에는 신용도가 높은 프라임계층의 실수요자 중심으로 시장이 형성되었다. 은행들은 대출한도를(LTV) 보통 80~90% 정도 적용해주었다. 집을 구매하려는 사람이 늘자 당연히 집값이 오르기 시작했다. 점점 더 많은 사람들이 주택을 구매하였으며 집값은 폭등하기 시작했다.
주택시장의 활황에 힘입어 새로운 대출 상품이 개발되었는데 에퀴티(Equity)가 그것이다. 에퀴티란 총자산 중에 부채를 제외한 순자산 부분을 말하는데 주택에서는 총 주택 가격에서 주택담보대출을 뺀 나머지이다. 주택 가격 상승으로 인해 에 퀴티가 증가하자 에퀴티를 이용한 대출 상품이 개발되었다. 많은 미국인들은 이 에퀴티론(Equity Loan)을 이용하여 차를 사고 현금을 만들었다.
주택 가격의 상승과 그것은 유동화로 인하여 미국의 소비가 촉진되었고, 연방준비제도 이사회의 의도대로 저금리 기조로 경기는 활성화되었으며 IT버블로 인한 불경기에서 벗어났다.
부동산 불패 기조가 이어지자 신용도가 떨어지는 중하위 계층, 즉 서브프라임 계층도 집을 사들이는데 동참하기 시작했다. 유동성이 풍부했던 금융회사들은 금리인하와 대출 경쟁을 통해 주택담보대출비율을 90~95%로 높였다. 서브프라임 모기지 사태 직전 모기지 대출 규모는 ‘06년 말 기준으로 약 1.4조 달러로 전체 모기지 대출(약 10.4조 달러)의 13.5%, 주식 시가총액의 약 7.1%, 전체 개인신용의 약 11% 수준에 달했다.
경기 활황기에 맞추어 서브프라임 계층에게 주로 대출을 해주는 금융회사들이 등장하기 시작하였다. 서브프라임 모기지 업체들은 판매경쟁을 위해 초기에 낮은 이자로 대출해주고 나중에 높은 이자로 전환하는 상품들을 팔기 시작했다.
세계에서 가장 선진화된 금융시스템을 가지고 있는 미국의 금융회사인 서브프라임 모기지 업체들은 대출상품을 유동화해서 세계로 팔았다. 세계의 투자은행들은 이러한 고위험 고수익 상품을 구입하였으며 유동화된 상품을 다시 파생상품을 만들어 되팔았다. 리스크 관리를 위하여 안전한 상품과 묶어 CDO를 발행하였으며 3대 신용평가기관은 그 상품에 최고등급을 매겨주었다. 그렇게 만들어진 CDO들은 최고의 상품이 되었고 전 세계로 몇 백배로 불려서 팔려나갔다. 이 때문에 13.5%에 불과한 서브프라임 모기지의 규모가 막대한 규모로 바뀌게 되었고, 동 대출을 기초자산으로 만든 구조화증권의 발행회사 및 금융회사의 부실로 연결되었다.
주택경기 부진에 따른 서브프라임 모기지 부실이 파생상품 등 신 금융상품의 부실로 전가되면서 현대금융의 취약성이 부각되었는데, 수신기능이 없는 모기지업체가 자금조달 과정에서 MBS를 발행하게 되고, MBS를 인수한 회사 또한 CDO나 CDS6)를 통해 자산을 유동화하거나 신용 위험을 회피하는 과정에서 CDO 발행에 보증을 서거나 CDS를 매수한 채권보증기관(Monoline)의 부실로 연결되어 채권시장 전반으로 불안이 확산되는 결과를 낳았다. 특히, 이해관계자가 다양해지고 헤지펀드가 대규모로 이와 같은 거래에 참여하게 되면서 부실 발생 시기 및 규모 예측이 어려운 상황이 발생한 것이다.
경기의 과열로 인해 급격한 인플레의 압박을 받게 되자 연방준비제도 이사회는 금리를 2004년 6월부터 2006년 6월까지 기준금리를 0.25%씩 17차례에 걸쳐 1%에서 5.25%로 인상시켰다. 금리가 오르자 순자산 없이 대출로 집을 산 사람들은 직접적인 타격을 받기 시작했다. 집을 구입해서 이자를 내는 것보다 월세를 내는 것이 싸게 되자 추가 수요가 생기지 않았고 주택가격의 상승은 멈추게 되었다.
단기 차익을 노리고 주택시장에 들어왔던 사람들은 주택의 매도 물량이 증가함에 따라 주택 가격은 하락하고 매매가 줄어들어 원리금은 물론 이자도 갚지 못하는 상황에 이르게 되었다. 서브프라임 등급은 원래 신용도가 낮았으므로 부담 없이 파산신청을 할 수 있었고, 주택가격 하락으로 프라임 등급까지 연체율이 증가하게 되어 전체적인 금융위기를 맞게 되었다. 서브프라임 모기지 대출 중 2/28형 변동 금리 모기지 대출이 전체의 약 85%를 차지하여 금리 상승에 따른 원리금 상환부담이 가중되었다. ‘07년 3/4분기 말 서브프라임 모기지 연체율은 사상 최고(16.31%), 주택차압률은 약 4년래 최고 수준(6.89%)을 각각 기록하였다.
서브프라임 업체들이 파산하기 시작하였고, 서브프라임 대출의 유동화 상품에 투자했던 투자은행들은 막대한 손실을 입기 시작하였다. 계속적으로 집값이 하락하자 서브프라임 대출뿐 아니라 에퀴티론(Equity Loan) 또한 상환 압박을 받기 시작하였다. 그로 인해 과거 주택 가격 상승으로 추가 대출을 받아 소비에 사용했던 자금이 은행 대출금을 상환하는 데 사용되었으며, 소비의 감소는 곧 경기의 위축을 불러오게 되었다. 서브프라임 투자자들은 쉽게 포기할 수 있었지만 프라임 투자자들은 그렇게 할 수 없었다. 그들은 주머니를 닫았으며 대출 원리금을 갚기 시작했다. 따라서 주택 가격 하락으로 인해 주택경기가 하락하면서 건설 경기도 침체기에 들어갔다.
서브프라임은 이상과 같은 기조로 발생하였으며 위의 내용 이상으로 세계경제에 막대한 영향을 미치고 있다. 서브프라임의 문제는 위험을 측정할 수 없다는데 있다. 서브프라임 모기지 사태의 가장 무서운 부분은 경기의 침체와 리스크의 측정 불가성이다.
2007년의 화두는 미국 경제와의 디커플링이었다. 세계 경제가 미국의 경제로부터 독립되어 움직이기 시작했다는 주장이었다. 하지만 서브프라임 사태로 인해 여전히 세계경제는 미국과 동조하고 있다는 것을 보여준다. 서브프라임의 여파로 인해 미국의 소비가 줄고 신용경색이 발생하여 자금이 막혀있다. 연방준비제도 이사회는 금리를 내리고 있으나 큰 실효성을 거두지 못하고 있다.
미국의 3대 신용평가기관(S&P, Moody's, Fitch)은 서브프라임 모기지를 기초자산으로 하는 CDO에 최고등급을 부여했었다. 당시 서브프라임 모기지 대출을 주로 해주는 기관은 은행이 아닌 파이낸스회사였다. 이들은 은행에서 일시적인 자금공여를 받는 일은 있어도 은행시스템에는 거의 의존하지 않고 모기지론을 대출하고 전매해왔다. 애그리게이트(Aggregate)로 불리는 모기지론 매입 금융회사는 그것을 RMBS (Residential Mortgage-backed Security)의 형태로 증권화 하였다.
모기지론의 증권화 상품은 우수한 상품 순으로 신용도가 낮은 다수의 채권(Tranche)으로 분할된다.(<그림 6> 참조) 신용도가 낮은 메차닌(Mezzanine) 등급은 보험회사나 연금기금 등의 기관투자가가 기피하기 때문에 CDO의 형태로 재 가공된다. 이런 식으로 만들어진 RMBS나 CDO는 신용평가기관이 부여한 높은 등급을 통하여 전 세계 투자가들에게 광범위하고 조용하게 팔려나갔다. CDO는 자산의 레버리지를 위해 만들어진 상품이므로 몇 십, 몇 백배의 규모로 팔려나갔으며 어디로 얼마만큼 팔려나갔는지 파악할 수 없다. 리스크 규모의 미확정성은 세계 금융의 시한폭탄이나 다름없다. 또한 서브프라임 모기지 관련 금융상품의 부실은 모기지 연체율 증가, 투기등급 회사채의 스프레드 확대, 금융회사 재정악화, 기업자금 대출 조건 강화 등의 과정을 통해 결국 소비 및 기업투자 위축을 가져오는 등 실물경제에 악영향을 미치게 되었다.
